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市区联手破瓶颈 推动黄浦福佑地块旧改项目加快

2018/12/11 13:06:03 来源:东方网 选稿:潘馨仪

  据黄浦区消息:福佑地块位于黄浦区豫园街道,东至人民路、中华路,南至方浜中路、陆家宅路,西至安仁街、光启路,北至福佑路,总占地面积11.3万平方米。据统计,共涉及居民5680户,企事业单位295户,需要征收建筑总面积199318平方米,其中二级以下旧里房屋占比超过95%,是黄浦余留体量最大、旧里密度最高的旧改地块。近些年,因多种原因影响,福佑地块旧改征收进度一度滞后。今年,区建管委结合大调研活动,深入走访调研豫园街道,了解到居民急切期盼政府重新启动福佑地块征收的愿望,一些年纪大的居民反映:“生活在老城厢已经数十年,到现在还过着倒马桶的日子,希望政府尽快帮助解决居住困难,让福佑地块居民也感受到征收的阳光。”

  在细致排摸的基础上,区建管委进行深入分析,找出了福佑项目近年进展滞后的四大原因

  一是地块情况复杂。福佑地块旧里余留体量大、密度高、改造投资规模大。地块内房屋大多为上世纪30、40年代建造的砖、木混合结构,设施简陋,空间逼仄,结构与消防安全隐患非常突出,居民要求改造的呼声非常强烈,区域稳定存在一定风险,改造难度相应增大。在项目实施的各项条件与资金没有筹措到位的情况下,项目推进存在困难与风险。

  二是黄浦区改造开发总体战略调整。2001年以来,老城厢其他地区陆续启动改造,特别是2003年,与福佑地块整体联动开发的8-1地块启动实施,并在土地出让阶段获得较大收益。但由于外滩金融集聚带总体战略调整,黄浦区在“十一五、十二五”期间重点推进了董家渡地区的改造开发,客观上使福佑地块失去了和8-1联动启动实施的最佳时机。

  三是历史风貌保护要求高。福佑地块位于老城厢风貌保护区内,根据沪规土资风[2017]168号文甄别认定结果,福佑项目所在街坊保护保留要求为成片、局部保护。因此,在保留保护进一步提高要求的背景下,如何规划利用这些需完整保留的建筑,如何在地块仅有的开发体量内提高土地收益,是需要进一步研究的瓶颈难题。

  四是资金平衡问题难以解决。经初步测算,福佑地块征收成本约380亿元,远远高于预计可获得的土地收益,项目资金需求大,资金平衡缺口大。该项目是市区联合土地储备,如何多措并举实现资金平衡、让地块启动成为可能,是急需解决的问题。

  针对问题,区建管委按照市委、市政府提出的“留改拆并举,以保留保护为主”以及“尽最大努力建立机制、创新办法,改善旧区内群众居住条件”的工作要求,进行了一系列的研究。尤其是积极寻求市级相关部门的政策指导和资金支持,在风貌保护、城市规划、资金平衡等关键问题上,充分发挥市区联动机制,加强沟通协调,共同寻求突破难点瓶颈的解决途径,加快福佑地块项目启动实施。

  一是做好建筑风貌评估。为了更好地保护好老城厢的历史风貌,我们针对福佑地块开展了建筑风貌评估,对整个地块内的各个建筑进行了仔细摸排、甄别细化,明确了哪些建筑需要保留,哪些建筑可以拆除,哪些建筑可以插建小尺度建筑以延续传统空间机理,为改造方案提供基础资料。

  二是结合历史保护要求设计改造方案。根据上海老城厢(北部地区)城市设计统筹方案,黄浦区在市规土局的指导和支持下,邀请了多家专业设计公司进行国际方案征询,并通过多次比选、论证、调整,按保留保护的总体要求,形成了改造方案:完整保留质量较好、保留价值较高的历史建筑组团,适当拆除部分质量较差的房屋,并按原有历史肌理插建小尺度建筑,延续高密度的传统空间肌理,仅在地块东北侧集中布局三幢高层建筑。以成片保留历史肌理和风貌为指导思想,规划将福佑地块打造成为一个真正的小尺度、多功能混合利用的综合街区,从而打造历史文化活力区。

  三是寻求资金平衡新尝试。福佑地块项目预计土地成本约380亿元,预计土地出让收益约220亿元,将产生约160亿元的亏损。从盈亏平衡的角度,提出通过区域多项目捆绑的方式,实现容量转移、整体平衡的新尝试。将福佑地块、14号线区间段、露香园、546和547地块4个项目捆绑作为一个主体进行整体投入产出核算,如有盈利,则继续按有关比例进行分成;如有亏损,则在保证市级投入成本回收的基础上,亏损部分由黄浦区按蓝绿丝带市政项目名义予以承担、支付。

  目前,通过黄浦区政府及区各有关单位与市相关部门的沟通协调、方案研究,福佑地块的旧改征收工作已取得相当大的突破与进展。

  2018-12-16,黄浦区人民政府正式核发福佑地块北块征收决定。2018-12-16,福佑地块北块(2597证,3298户)正式启动预签约工作,当日签约率即达到90.6%,到第三天累计签约2483户,签约率为95.61%,创下黄浦区大体量旧改地块签约速度新纪录。2018-12-16,福佑地块北块旧城区改建房屋征收二轮征询正式生效。

  下一步,相关部门将会同各方力量全力推进搬迁及福佑地块(中块、南块)的二轮征询工作,争取尽快完成福佑地块的整体征收改造工作。

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